Calcolo rata mutui e principali caratteristiche del mutuo.
Il mutuo è a tutti gli effetti un contratto tra due parti in cui una parte (mutuante) cede temporaneamente all’altra (mutuatario) un credito o dei beni con lo scopo di recuperare quanto ceduto, insieme alla corrispondenza di interessi, alla scadenza del prestito.
Tipicamente il mutuo bancario è il mezzo più utilizzato per l’acquisto di immobili.
- Mutuo prima casa: Come funziona
- Surroga mutuo: cos’è? Rinegoziazione mutuo: è possibile?
La prima cosa da tenere conto quando se ne richiede uno in banca è il calcolo della rata del mutuo, la quale infatti deve essere commisurata alle proprie disponibilità economiche e per cui è ragionevole affermare che non debba superare mediamente un terzo del reddito.
Si può fare un calcolo della rata del mutuo online o viceversa estrapolare un calcolo mutuo dalla rata.
Per i giovani è, del resto, fondamentale effettuare un calcolo della rata sul mutuo prima casa, per esempio, per non trovarsi a dover fronteggiare un piano d’ammortamento al di sopra delle loro capacità.
Una simulazione di mutuo per la prima casa online in cui viene mostrata una forma di calcolo rata del mutuo può tornare utile sotto molteplici aspetti.
Possiamo infatti vedere come influiscono i tassi dei mutui oggi e ottenere un prevenivo sul mutuo prima casa che tenga anche conto di una previsione dell’andamento dei tassi dei mutui (nel caso di mutui a tasso variabile).
Mutuo prima casa: Come funziona
Per accedere a un mutuo prima casa (come per qualsiasi mutuo) sono richiesti alcuni requisiti fondamentali.
Da un punto di vista legale serve ovviamente la maggiore età, ma vi è anche un limite massimo variabile (da banca a banca), bisogna necessariamente essere cittadino italiano o di stati membri della comunità economica Europea oppure straniero ma con residenza comunque in Italia.
La banca poi verificherà la puntualità dei rimborsi in ipotetici precedenti finanziamenti, l’affidabilità generale del richiedente, la sua capacità di far fronte al debito e naturalmente sarà tutto rapportato al valore del finanziamento richiesto mitigato anche da possibili garanzie prestate da terzi.
I documenti per il mutuo prima casa, invece, sono:
- Certificato di nascita
- Documento d’identità in corso di validità e codice fiscale
- Certificato di residenza (e permesso di soggiorno per cittadini extracomunitari)
- Stato di famiglia
- Certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni o eventuale sentenza di separazione o divorzio
- Atto di provenienza dell’immobile
- Planimetria dell’immobile in oggetto
- Copia del certificato di abitabilità o di concessione edilizia per nuove costruzioni
- Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile
- Tutti i dettagli relativi al rapporto di lavoro come dipendente o sull’attività da libero professionista
Argomento centrale in tema mutui rimane poi quello dei tassi.
Per il mutuo prima casa il tasso fisso è quello che forse va per la maggiore. Dopo avere effettuato un calcolo della rata del mutuo a tasso fisso, avere la rata determinata costante può essere una sicurezza irrinunciabile.
Tuttavia oltre ai tassi mutui fissi esistono anche quelli variabili.
In un mutuo a tasso variabile si può beneficiare della possibilità di andare incontro a rate più basse dovute a tassi più contenuti ma anche correre il rischio di subire un aumento dei tassi sui mutui, e quindi delle relative rate.
Sicuramente, poi, fare una previsione sui tassi dei mutui anche solo dei prossimi 5 anni (orizzonte temporale contenuto per un mutuo prima casa) risulta un’impresa difficile e aleatoria.
Determinati soggetti, dal primo gennaio 2019, possono inoltre accedere a forme di mutuo casa a tasso 0. I mutui a tasso 0 fanno parte della misura economica denominata “Pacchetto Sud”. Possono sfruttarli coppie che hanno già 2 figli e che intendono allargare la famiglia con un terzo, in questo modo viene incentivata la crescita demografica.
I mutui a tasso negativo, invece, in Italia vengono esclusi direttamente dal codice civile che, all’art 1813, definisce il concetto di mutuo sottolineando che, come dicevamo all’inizio del presente articolo, è necessaria una restituzione integrale della somma (o dei beni) ricevuta dal mutuante (oltre agli interessi pattuiti).
Rimane tuttavia, per determinati soggetti, la possibilità di stipulare un mutuo chirografario e cioè un mutuo che non ha altre garanzie per il creditore se non l’impegno firmato da parte del debitore. Ovviamente ci deve essere un estremo rapporto di fiducia e una certa reputazione di solvibilità per il soggetto che se ne avvale.
In ultimo è bene ricordare che vi sono agevolazioni sul muto prima casa per coppie under 35 basate su una riduzione dell’Irpef sugli interessi passivi del 19% e la possibilità in alcuni casi di sospendere le rate del mutuo.
Rimane tuttavia, anche per i giovani agevolati, una costante di tutti i mutui casa: l’assicurazione scoppio e incendio.
Come abbiamo visto nell’articolo dedicato all’assicurazione casa questo tipo di polizza diventa obbligatoria nel momento in cui accediamo ad un mutuo bancario per l’acquisto di un immobile in quanto è necessario offrire un certo livello di tutela nei confronti della banca concedente il mutuo.
Surroga mutuo: cos’è? Rinegoziazione mutuo: è possibile?
Per surroga del mutuo si intende l’azione che compie il mutuatario nel momento in cui sposta il proprio contratto da un istituto di credito all’altro, accedendo a condizioni migliorative.
È un’azione resa lecita dalla legge 40/2007, nota come Legge Bersani, che precisa che la portabilità è a titolo gratuito.
La surrogazione è un’importante carta perché permette di modificare i parametri del mutuo (tassi e durata) senza ovviamente modificare l’importo del debito residuo. Inoltre non comporta alcun tipo di pratica al mutuatario in quanto le banche comunicheranno tra loro e si occuperanno del lato burocratico in totale indipendenza.
La surroga del mutuo può quindi comportare un tasso fisso migliore, anzi: nasce proprio per offrire la possibilità di ricercarlo all’interno di una logica di libero mercato, tuttavia la surroga dei mutui non offre più liquidità.
Se si ha bisogno di maggiore liquidità, infatti, la sostituzione del mutuo è la risposta.
Questa però è una procedura differente dalla surroga e, in quanto tale, comporta anche costi aggiuntivi.
Una domanda che è lecito farsi dopo aver ricevuto un mutuo è se, secondo quelle che sono le variazioni di mercato, è lecito rinegoziare il mutuo.
La risposta è positiva: è possibile dare luogo a una rinegoziazione del mutuo in essere qualora si ravvisino tassi troppo elevati.
Ma dopo quanto tempo è possibile rinegoziare il proprio mutuo?
La legge non prevede limiti temporali ma alcune banche possono definire un primo periodo di rimborso minimo prima di poter dare adito a rinegoziazioni.
Per legge la rinegoziazione non comporta costi aggiuntivi ed è un’altra soluzione che ci permette di non sottostare a costi divenuti troppo impegnativi da sostenere.
Attraverso la rinegoziazione possiamo modificare tasso di interesse e spread, durata del contratto e tipo dello stesso (si può passare da un tasso fisso ad uno variabile e viceversa).
La rinegoziazione del mutuo avviene naturalmente con la stessa banca con cui si è dato avvio al medesimo, ed è questa la differenza primaria dalla surrogazione la quale impone ovviamente il cambio dell’istituto di credito erogante il mutuo.